פורסם 13 בספטמבר 2026
נסח טאבו הוא מסמך רשמי מתוך מרשם המקרקעין שמראה מי הבעלים של הנכס ואילו זכויות או הגבלות רשומות עליו: משכנתאות, עיקולים והערות אזהרה. אפשר להזמין אותו לבד, באתר משרד המשפטים, בעלות של כ-16 עד 32 ש״ח לפי סוג הנסח, ולקבל אותו כקובץ תוך דקות. מי שמתכוון לקנות דירה כדאי שיוציא נסח בעצמו, ולא יסתמך על נסח שהגיע מהצד השני.
מה נסח טאבו מוכיח ומה הוא לא מוכיח
הנסח הוא תמונת מצב של הרישום בלשכת רישום המקרקעין ברגע ההפקה. הוא מוכיח מי רשום כבעל הזכויות, אילו שעבודים והערות רשומים, ומה מספרי הגוש, החלקה ותת-החלקה. מה שהוא לא מוכיח: מה קורה בפועל בשטח. הנסח לא מספר אם נבנתה פרגולה בלי היתר, אם יש חריגות בנייה, אם השכן סגר מרפסת, או אם יש הליך משפטי שטרם נרשם. גם שטח הדירה שמופיע בנסח הוא שטח רשום, ולא תמיד זהה למה שמודדים בפועל.
כדאי לקרוא גם: ליווי בנקאי בבנייה: מה לבדוק לפני קנייה מקבלן · בדיקת נכס לפני קנייה או השקעה · היטל השבחה: מתי משלמים אותו וכמה זה עולה
בגלל זה הנסח הוא נקודת הפתיחה של בדיקת נכס, לא סופה. לצידו בודקים היתרי בנייה בעירייה, תיק בניין, ותשריט בית משותף אם מדובר בדירה בבניין.
איך מזמינים נסח טאבו: שלב אחר שלב
- לאסוף את פרטי הזיהוי. הדרך הבטוחה היא גוש, חלקה ותת-חלקה. הפרטים מופיעים בחוזה קודם, בשומת ארנונה, בדוח שמאי או בהודעת מיסוי מקרקעין. אפשר גם לחפש לפי כתובת, אבל בבניין עם כמה דירות זה עלול להחזיר תת-חלקה שגויה.
- להיכנס לאתר משרד המשפטים ולבחור בשירות הפקת נסח רישום מקרקעין (מרשם המקרקעין). השירות פתוח לכל אחד ואחת, בלי צורך בייפוי כוח או בזהות הבעלים.
- לבחור את סוג הנסח: נסח רגיל, נסח חתום דיגיטלית, נסח מרוכז לכל הבניין או נסח היסטורי.
- לאמת את הנכס. לפני התשלום מוצגים פרטי החלקה. כדאי להצליב את הכתובת ואת שם הבעלים מול מה שידוע, ורק אז להמשיך.
- לשלם בכרטיס אשראי ולהוריד את הקובץ. ברוב המקרים הנסח נוצר מיד ונשלח גם למייל.
- לשמור את הקובץ עם התאריך בשם. זה נשמע טכני, אבל כשמשווים בין נסח מלפני חודשיים לנסח מהשבוע, התאריך הוא כל העניין.
עלויות וזמני קבלה
האגרות נקבעות בתקנות ומתעדכנות מדי פעם, ולכן המספרים כאן משוערים. הסכום המדויק מוצג באתר לפני התשלום.
| סוג הנסח | מה מקבלים | עלות משוערת | זמן קבלה |
|---|---|---|---|
| נסח רגיל (לא חתום) | מצב הזכויות העדכני, לצפייה ולבדיקה | כ-16 ש״ח | מיידי |
| נסח חתום דיגיטלית | אותו מידע עם חתימה אלקטרונית מאושרת, לשימוש מול בנקים וגורמים רשמיים | כ-16-20 ש״ח | מיידי עד כמה שעות |
| נסח מרוכז / בית משותף | כל תתי-החלקות בבניין, כולל רכוש משותף | כ-32 ש״ח | מיידי בדרך כלל |
| נסח היסטורי | גם רישומים שבוטלו או נמחקו בעבר | כ-32 ש״ח | מיידי, ולעיתים בטיפול ידני |
לרוב הקניות מספיק נסח רגיל לבדיקה מקדימה, ונסח חתום בשלב המשכנתה. נסח מרוכז מעניין כשיש שאלות על חניה, מחסן או רכוש משותף.
מה בודקים בנסח: טבלת הבדיקה
| סעיף | מה מחפשים | מתי זה דגל אדום |
|---|---|---|
| בעלות | שם ומספר זהות של כל בעל זכויות, וגודל החלק שלו (למשל חצי כל אחד) | המוכר אינו רשום, רשומים בעלים נוספים שלא בתמונה, או שהזכות רשומה על שם עיזבון או חברה |
| משכנתאות ושעבודים | לטובת איזה בנק, ובאיזה סכום או דרגה | יותר ממשכנתה אחת, שעבוד לטובת גורם שאינו בנק, או אין הסדר ברור לסילוק המשכנתה בעסקה |
| עיקולים | עיקול לטובת נושה, רשות מקומית, מיסים או הוצאה לפועל | כל עיקול פעיל. עסקה לא נסגרת לפני שהוא מוסר או מוסדר בכתב |
| הערות אזהרה | הערה על התחייבות לעשות עסקה, לטובת קונה קודם או לטובת בנק | הערה לטובת קונה אחר, שמעידה שהדירה כבר הובטחה למישהו |
| הערות והגבלות נוספות | צו מניעה, כינוס נכסים, הערה לפי חוק המכר, זיקת הנאה, הפקעה | כל רישום שמגביל העברת זכויות או שימוש בנכס |
| תיאור הנכס | שטח רשום, חלקים ברכוש המשותף, הצמדות של חניה ומחסן | החניה או המחסן שהובטחו בעל פה אינם מופיעים כהצמדה |
הערת אזהרה: החלק שכדאי לקרוא לאט
הערת אזהרה נרשמת כשבעל הזכויות התחייב לעשות עסקה בנכס. בעסקה תקינה זה דווקא כלי שמגן על הקונה: לאחר חתימת החוזה רושמים הערה לטובתו, כדי שהדירה לא תימכר שוב או תשועבד. הבעיה מתחילה כשההערה רשומה לטובת מישהו אחר. אז צריך לברר אם מדובר בעסקה שבוטלה ופשוט לא נמחקה, או בעסקה חיה. זה תמיד בירור לעורך דין, ולא ניחוש.
נסח טאבו מול אישור זכויות ברמ״י: כשאין רישום בטאבו
לא לכל דירה בישראל יש נסח טאבו. כשהקרקע בבעלות המדינה ומנוהלת בידי רשות מקרקעי ישראל (מה שנקרא בשפה היומיומית "קרקע מנהל"), ולעיתים כשהרישום מנוהל בידי חברה משכנת בפרויקט שטרם נרשם כבית משותף, הזכויות אינן מופיעות במרשם המקרקעין. במקרים כאלה המסמך המקביל הוא אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת.
| היבט | נסח טאבו | אישור זכויות (רמ״י / חברה משכנת) |
|---|---|---|
| מי מנפיק | מרשם המקרקעין, משרד המשפטים | רשות מקרקעי ישראל או החברה המשכנת |
| מי יכול להזמין | כל אחד ואחת, בלי הרשאה | בעל הזכויות או מי שהוסמך על ידו |
| אופן ההזמנה | מקוון, מיידי | בקשה מול הגוף המנהל, לעיתים בצירוף מסמכים |
| זמן וקבלה | דקות | ימים ולעיתים שבועות |
| מה מוצג | בעלות רשומה, שעבודים, עיקולים והערות | מצב זכויות החכירה, חוזה, שעבודים ורישומים אצל אותו גוף |
בפועל: אם חיפוש בטאבו לא מחזיר את הדירה, זה לרוב לא תקלה באתר אלא סימן שהרישום נמצא במקום אחר. כדאי לבקש מהמוכר לברר מול מי מנוהלות הזכויות, ולדרוש אישור זכויות מעודכן.
הטיפ שחוסך את הצרות: נסח עדכני סמוך לחתימה
נסח משקף את הרישום ברגע ההפקה, ובמהלך חודש אחד יכולים להיווסף עיקול, שעבוד או הערת אזהרה. לכן הנוהג המקובל הוא להוציא נסח בתחילת הבדיקה, ולהוציא נסח נוסף ביום החתימה או יום לפניה, ולהשוות בין השניים. עלות של כמה עשרות שקלים מול עסקה של מיליוני שקלים היא ההשקעה המשתלמת ביותר בתהליך. גם אחרי החתימה שווה להוציא נסח כדי לוודא שהערת האזהרה לטובת הקונה אכן נרשמה, ובסוף התהליך כדי לאשר שהבעלות הועברה בפועל.
שאלות נפוצות
האם צריך אישור של הבעלים כדי להוציא נסח טאבו?
לא. מרשם המקרקעין הוא פומבי, וכל אדם יכול להזמין נסח על כל חלקה בלי קשר לזכויות בה. די בגוש ובחלקה או בכתובת מדויקת.
מה עושים אם החיפוש לא מוצא את הדירה?
בדרך כלל אחת משתיים: פרטי הגוש והחלקה שגויים, או שהזכויות אינן רשומות בטאבו אלא אצל רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת. כדאי לאמת את מספרי הגוש והחלקה בשומת הארנונה, ואם עדיין אין התאמה, לברר מול מי מנוהל הרישום.
מה ההבדל בין נסח רגיל לנסח חתום דיגיטלית?
התוכן זהה. הנסח החתום נושא חתימה אלקטרונית מאושרת ולכן מתקבל כמסמך רשמי מול בנקים, רשויות ובתי משפט. לבדיקה עצמית מספיק נסח רגיל, ולמשכנתה לרוב יבקשו נסח חתום.
משכנתה רשומה על הדירה מונעת קנייה?
לא. רוב הדירות בשוק ממושכנות. העסקה מוסדרת כך שחלק מהתמורה מסלק את המשכנתה ומביא למחיקת השעבוד, לפי מכתב כוונות מהבנק. החלק הזה מנוהל בידי עורך דין ולא סומכים בו על הבטחות בעל פה.
אין תוקף רשמי, אבל בפרקטיקה נסח בן יותר מכמה שבועות נחשב לא מעודכן. גורמים מקצועיים לרוב יבקשו נסח מהשבועות האחרונים, ולעיתים מהימים האחרונים.
לסיכום
נסח טאבו הוא המסמך הזול והזמין ביותר בכל עסקת נדל״ן: הזמנה מקוונת בכ-16 עד 32 ש״ח, קבלה תוך דקות, ובתוכו התשובות לשאלות הבסיסיות של מי הבעלים ומה רשום על הנכס. כדאי לעבור על ארבעת הסעיפים המרכזיים (בעלות, משכנתאות, עיקולים והערות אזהרה), לזכור שבקרקע מנהל התחליף הוא אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל, ולהוציא נסח נוסף ומעודכן סמוך למועד חתימת החוזה. כל מה שנראה חריג בנסח הוא נושא לשיחה עם עורך דין מקרקעין, לא לפירוש עצמי.
עורכת אדריכלות ועיצוב, אוריאן
נגה אלון עורכת את אוריאן. היא למדה אדריכלות, עבדה במשרד תכנון ובסטודיו להום סטיילינג, והיום היא כותבת על הבית מהצד של מי שגר בו: איך מתכננים, את מי מזמינים, כמה זה עולה ומה עושים כשהתקציב נגמר באמצע.
