פורסם 17 בספטמבר 2026
מס רכישה הוא המס שמשלמים למדינה על קניית זכות במקרקעין, והוא מחושב במדרגות לפי שווי הנכס. בשנת 2026 מי שקונה דירה יחידה בשווי של עד כ-1.98 מיליון שקל לא משלם מס כלל, ומעל הסכום הזה המס עולה בהדרגה מ-3.5% ועד 10%. מי שקונה דירה נוספת משלם 8% כבר מהשקל הראשון. במדריך הזה ריכזנו את המדרגות, ההנחות והפטורים, ודוגמת חישוב מלאה לדירה בשווי 2 מיליון שקל.
מה זה מס רכישה ומי משלם אותו
מס רכישה מוטל מכוח חוק מיסוי מקרקעין על מי שרוכש דירה, מגרש, חנות או כל זכות אחרת במקרקעין בישראל. בניגוד למס שבח, שמשלם המוכר על הרווח שלו, את מס הרכישה משלם הקונה, והוא מחושב על שווי העסקה כולה ולא על רווח. רקע היסטורי והסבר על מבנה החוק אפשר לקרוא בערך מס רכישה בוויקיפדיה.
כדאי לקרוא גם: תאורה חכמה לבית: מדריך התקנה והשוואת מערכות 2026 · כמה עולה עיצוב פנים לדירת 3-4 חדרים? מדריך תמחור 2026 · כמה עולה שיפוץ אמבטיה מלא ב-2026? מדריך מחירים לפי גודל
המס הוא פרוגרסיבי: הוא מחולק למדרגות, וכל מדרגה ממוסה בשיעור משלה. המדרגות מתעדכנות מדי שנה ב-16 בינואר לפי מדד המחירים לצרכן, ולכן הסכומים כאן מעוגלים ומשקפים את העדכון האחרון שבדקנו. לפני חתימה על חוזה כדאי לוודא את הסכום המדויק מול רשות המסים או עורך הדין של העסקה.
טבלת מדרגות מס רכישה 2026: דירה יחידה מול דירה נוספת
ההבדל המרכזי הוא בין מי שקונה דירה יחידה (אין לו דירה אחרת בישראל, או שהוא מוכר את הקודמת בתוך פרק הזמן שהחוק מאפשר) לבין מי שקונה דירה נוספת, כלומר משקיע.
| שווי הדירה (בשקלים, מעוגל) | דירה יחידה | דירה נוספת (משקיעים) |
|---|---|---|
| עד כ-1,978,000 | 0% | 8% |
| כ-1,978,000 עד כ-2,347,000 | 3.5% | 8% |
| כ-2,347,000 עד כ-6,055,000 | 5% | 8% |
| כ-6,055,000 עד כ-20,183,000 | 8% | 10% |
| מעל כ-20,183,000 | 10% | 10% |
חשוב לזכור: המדרגות הן שוליות. מי שקונה דירה יחידה ב-2.5 מיליון שקל לא משלם 5% על כל הסכום, אלא 0% על החלק הראשון, 3.5% על החלק השני ו-5% רק על החלק שמעל כ-2.347 מיליון. אצל משקיעים, לעומת זאת, שיעור של 8% חל על כל השווי עד כ-6 מיליון שקל, ולכן ההבדל בין שני המסלולים עצום.
מה נחשב "דירה יחידה" לצורך המס
ההגדרה רחבה יותר ממה שנדמה. אפשר להיחשב בעלים של דירה יחידה גם אם:
- יש בבעלותכם עד שליש מדירה אחרת (למשל חלק שהתקבל בירושה).
- אתם מחזיקים דירה קודמת ומתחייבים למכור אותה בתוך 18 חודשים מיום הרכישה (בדירה חדשה מקבלן, בתוך 12 חודשים ממועד המסירה). המס מחושב מראש לפי דירה יחידה, ואם לא מוכרים בזמן, משלמים את ההפרש בתוספת הצמדה וריבית.
- הדירה השנייה הושכרה בשכירות מוגנת לפני 1997.
לעומת זאת, בני זוג נחשבים "תא משפחתי" אחד: אם לאחד מהם יש דירה, הרכישה של השני נחשבת דירה נוספת, למעט מקרים של הסכם ממון ורכוש שנרכש לפני הנישואים.
מי זכאי לפטור או להנחה
עולים חדשים
עולים זכאים למסלול מס מופחת ברכישת דירה למגורים, בתקופה שמתחילה שנה לפני העלייה ומסתיימת שבע שנים אחריה. במסלול הזה שיעור המס נמוך משמעותית בחלק הראשון של השווי, ומעליו חל שיעור של כ-5%. ההטבה ניתנת פעם אחת לדירת מגורים ופעם אחת לבית עסק. הכללים בתחום הזה עודכנו בשנים האחרונות, ולכן כדאי לבדוק מול רשות המסים איזה מסלול משתלם יותר: מסלול העולה או מדרגות דירה יחידה.
נכי צה"ל, נכים ונפגעי פעולות איבה
נכי צה"ל, נכים בדרגה גבוהה, נפגעי פעולות איבה ומשפחות שכולות זכאים לשלם מס רכישה מופחת של 0.5% על דירה למגוריהם, עד תקרת שווי שמתעדכנת מדי שנה (כ-2.5 מיליון שקל), ומעליה חלות המדרגות הרגילות. ההטבה ניתנת פעמיים בחיים.
ירושה
קבלת דירה בירושה אינה נחשבת "מכירה" לפי החוק, ולכן אינה חייבת במס רכישה כלל. זה נכון גם כשהיורשים מחלקים ביניהם את העיזבון, כל עוד החלוקה נעשית מתוך נכסי העיזבון בלבד ובלי תשלומי איזון מבחוץ.
העברה במתנה לקרוב
מי שמקבל דירה במתנה מהורה, מילד, מבן זוג או מקרוב אחר כהגדרתו בחוק, משלם רק שליש מהמס הרגיל. העברה בין בני זוג בדירה שבה הם גרים יחד פטורה לחלוטין.
דוגמת חישוב מלאה: דירה בשווי 2 מיליון שקל
ניקח דירה שנרכשת ב-2,000,000 שקל ונחשב את המס בשני המסלולים.
מסלול דירה יחידה
- מדרגה ראשונה: עד כ-1,978,000 שקל, שיעור 0%. המס: 0 שקל.
- מדרגה שנייה: ההפרש בין 2,000,000 לכ-1,978,000 הוא כ-22,000 שקל, בשיעור 3.5%. המס: כ-770 שקל.
- סך הכול: כ-770 שקל בלבד.
מסלול דירה נוספת
- כל השווי נמצא במדרגה של 8%: 2,000,000 כפול 8%.
- סך הכול: 160,000 שקל.
הפער בין 770 שקל ל-160,000 שקל ממחיש למה כדאי לבדוק היטב את מעמד "דירה יחידה" לפני הרכישה, ולמה משקיעים רבים מכניסים את המס לחישוב התשואה כבר בשלב ההצעה.
איך ומתי משלמים
- בתוך 30 ימים מיום חתימת החוזה מגישים הצהרה למשרד מיסוי מקרקעין (בדרך כלל דרך עורך הדין), הכוללת שומה עצמית של מס הרכישה.
- את המס משלמים בתוך 60 ימים מיום העסקה. איחור גורר הצמדה, ריבית וקנסות.
- לאחר התשלום מקבלים אישור מס רכישה, שבלעדיו אי אפשר לרשום את הדירה בטאבו על שם הקונה.
- מי שמכר את דירתו הקודמת בזמן ושילם לפי מסלול דירה נוספת, יכול לבקש החזר של ההפרש.
טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן
- לשכוח שדירה של בן או בת הזוג נחשבת דירה של התא המשפחתי כולו.
- להניח ששליש דירה שהתקבל בירושה "לא נחשב" בכל מצב: הוא לא נחשב רק אם החלק אינו עולה על שליש.
- לחשב את המס לפי מחיר החוזה בלבד כשמדובר בדירה מקבלן עם תוספות שנרשמו בנספח נפרד. רשות המסים בוחנת את השווי הכולל.
- לפספס את חלון 18 החודשים למכירת הדירה הקודמת ולגלות חוב של עשרות אלפי שקלים.
שאלות נפוצות
האם מס רכישה חל גם על מגרש או חנות?
כן. על זכויות במקרקעין שאינן דירת מגורים, כמו מגרש, חנות או משרד, חל שיעור אחיד של 6% מהשווי, ללא מדרגות. בתנאים מסוימים של בנייה למגורים על מגרש ניתן לקבל החזר חלקי.
מה קורה אם קונים דירה לפני שמוכרים את הקודמת?
אפשר לשלם לפי מסלול דירה יחידה ולהתחייב למכור את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים. אם המכירה לא מתבצעת בזמן, משלמים את ההפרש למסלול דירה נוספת בתוספת הצמדה וריבית מיום הרכישה.
האם אפשר לחלק את תשלום מס הרכישה?
המס משולם בתשלום אחד בתוך 60 ימים מיום העסקה. במקרים חריגים ניתן לבקש פריסה מרשות המסים, אך היא אינה ניתנת אוטומטית וכרוכה בריבית והצמדה.
איך מחשבים מס רכישה לזוג צעיר בלי דירה?
לפי מדרגות דירה יחידה: 0% עד כ-1.98 מיליון שקל, 3.5% על החלק שמעל ועד כ-2.35 מיליון, ו-5% מעליו. אין הנחה מיוחדת לזוגות צעירים מעבר לכך, למעט תוכניות סבסוד ממשלתיות שאינן קשורות למס.
האם מס רכישה על דירה שנייה יישאר 8% גם בהמשך?
שיעור ה-8% למשקיעים נקבע במקור כהוראת שעה והוארך כמה פעמים. נכון להיום הוא בתוקף, אך כדאי לעקוב אחרי עדכוני החקיקה לפני רכישה להשקעה, כי שינוי בשיעור משפיע ישירות על כדאיות העסקה.
לסיכום
מס רכישה הוא אחד הסעיפים הגדולים בעלויות הנלוות של קניית דירה, ולכן שווה להבין אותו לפני שמתחילים לחפש. מי שקונה דירה יחידה בטווח של עד 2 מיליון שקל ישלם סכום סמלי, בעוד משקיע ישלם 8% מכל השווי. בדיקה מוקדמת של מעמד הדירה, של הזכאות להנחות ושל לוחות הזמנים למכירת דירה קודמת חוסכת כסף ומונעת הפתעות בדרך לטאבו.
עורכת אדריכלות ועיצוב, אוריאן
נגה אלון עורכת את אוריאן. היא למדה אדריכלות, עבדה במשרד תכנון ובסטודיו להום סטיילינג, והיום היא כותבת על הבית מהצד של מי שגר בו: איך מתכננים, את מי מזמינים, כמה זה עולה ומה עושים כשהתקציב נגמר באמצע.
